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近日，最高人民法院发布了关于商品房消费者权利保护问题的批复。该批复中明确了，商品房消费者的权利优先于受偿权、抵押权及其他债权。该批复自2023年4月20日起施行。

最高人民法院同时明确，只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

据上观新闻报道，此前，河南省高级人民法院向最高人民法院提交了《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》，并涉及到商品房已售逾期难交付引发的购房者权利保护问题。此次文件正是最高人民法院针对河南高级人民法院的相关问题做出的答复。

不过，据新京报报道，最高法的批复在实践中或有无法得以有效执行的可能。

北京市广盛律师事务所主任、高级合伙人翟浩杰表示，批复规定的是“房屋不能交付且无实际交付可能的情况下”，烂尾楼并不必然能够达到“房屋不能交付且无实际交付可能”的条件。实践中，要看法院怎么认定。只有达到这一条件，才能适用该批复相关规定。当然，一旦达到这一条件，则可能面临开发商资金链断裂、无其他财产可供执行且已完成的在建工程变现困难的极端情形，存在商品房消费者价款返还请求权的优先权得到判决书、裁决书等生效法律文书支持但事实上无法得以有效执行的可能。

那么，退款后，购房者的贷款又该怎么办呢？

律师表示，银行按揭贷款合同与购房合同是两份独立的合同，不可混为一谈。但可与此前发布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》联合起来看，购房者可通过诉讼的形式，要求开发商处理后期贷款。

综合上观新闻、新京报、澎湃新闻

编辑：陈歌

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